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截至2017年底，首開股份土地儲備為259.7萬平米，建築面積452.36萬平米，而2015年土地儲備僅為158.89萬平米，建築面積301.85萬平米。
首開股份北京地區毛利率下滑 利息支出為凈利潤兩倍
不過，這也造成瞭相當規模的成本，據房天下統計，2017年首開股份北京拿地金額203億元，在北京土地市場上居首位。而由於北京土地市場競爭激烈、政策調控收緊等原因，首開股份在北京地區的毛利率明顯下降。2016年北京地區毛利率為44.71%，同比減少6.3個百分點，2017年北京地區毛利率進一步降低到37.81%。
對此，首開股份坦誠，隨著土地市場競爭的加劇，市場嚴厲調控措施的落地，項目盈利空間受到嚴重擠壓，公司利潤增長任務非常艱巨，項目周轉速度與溢價能力需要全方位強化提升。
4月17日，首開股份公佈瞭第一季度業績情況，除銷售額同比下滑以外，首開股份簽約面積也出現下滑，具體數據為37.85 萬平米，同比降低 42.60% 。此前，首開曾提出2018年銷售額要達到1000億元，根據計劃，上半年完成30%，也即300億元。
這一趨勢在2017年進一步擴大，年報顯示，2017年首開股份房地產開發和房產銷售業務營業成本分別增長24.92%和25.25%，與之相應，其毛利率均有所降低。
記者梳理發現，2016-2017年，首開股份共獲得27塊土地，項目計容建築面積合計705.55萬平米，其中在北京大本營獲取17個項目，建築面積為273.9萬平米。
土地成本增加
大舉擴張背後是高居不下的負債水平和持續的高額融資。2017年首開股份融資金額高達546億元，其中銀行貸款341億元，信托貸款97億元,永續中票30 億元，中期票據40億元，購房尾款資產支持計劃30億元，債權融資計劃8億元。
一季度銷售額僅實現100億元，同比降低45.84%，這離北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開股份”600376.SH）的千億目標似乎有些遙遠。
不過，隨著總體規模的逐年增長和項目的逐年增多，首開股份各項費用成本亦逐年增加。年報顯示，2017年首開股份土地及建安成本為246.55億元，期間費用比2016年同期增加5.22億元，其中本期銷售費用比2016年同期增加2.02億元。這主要是受國傢調控影響，銷售代理及策劃費支出提高及售樓處費用增加形成。
由於融資規模增加，2017年首開股份利息費用比2016年同期增加3.05 億元，相應的財務費用比2016年增加2.78億元。
從首開股份2017年年報來看，雖然在營業收入、凈利潤上實現瞭上漲，但其扣非後凈利潤卻下滑35.79%，其重要原因之一便是毛利率降低。另外，一直將永續債作為重要融資工具的首開股份，在2017年又發行瞭新的永續債，資產負債率為80.59%，同比上升0.68 個百分點。針對以上問題，記者致電首開股份董事會秘書王怡，其表示公司年報已披露，可參考年報。
利息支出達皮秒雷射價錢｜皮秒雷射價錢ptt42.77億元
進入3月，首開股份明顯加快瞭拿地步伐，一個月新增瞭3塊土地儲備：以3280萬元的價格獲得天津武清1.46萬平米地塊；與聯發集團有限公司、北京興茂置業有限公司、杭州 樂實業投資有限公司、北京博遠瑞祥投資有限公司、浙江中天房地產集團有限公司成立項目公司，合作開發蘇州4.33萬平米地塊；通過增資擴股方式獲得北京興茂置業有限公司持有的成都隆中策置業有限公司51%股權，以參與開發成都市武侯區10.82萬平米地塊。
在這一現象背後，是各個板塊持續降低的毛利率。2016年，首開股份房地產開發業務營業成本大幅提高，毛利率降低到33.8比基尼線除毛2%，同比減少6.73個百分點，房產銷售業務也出現營業成本提高和毛利率降低的情況。
近三年來，首開股份融資金額始終保持在500億元以上，並且呈上升態勢，資產負債率也80%左右徘徊。
盡管每年都會歸還一部分借款，但首開股份2015-2017年的凈增融資規模始終在200億元以上。2017年，首開股份歸還貸款及信托約297億元，歸還永續債20億元，當期凈增融資規模229億元。
大規模負債也帶來大筆利息支出，2017年首開股份利息支出42.77億元，約是其凈利潤的兩倍，2016年利息支出為43.42億元，占當期凈利潤的比例為228.53%。
2016年首開股份著力向北京以外地區擴展，在成都、福州、杭州、武漢、上海、無錫、廣州、廈門等地獲得13個項目，建築面積287.93 萬平米，北京地區僅獲取一個項目。不過2017年其主要目標還是回到瞭北京，當年在北京地區獲取16個項目，計容建築面積255.98萬平米。
近三年來，首開股份扣非後凈利潤私密除毛持續下滑，2015-2017年分別為17.7億元、15.6億元、10億元。
記者瞭解到，永續債屬於明股實債，不計入公司資產負債率中，而是計入權益，因此深受企業喜歡，其初始利率較低，但幾年後便逐步增加。首開股份第一筆永續債前兩年利率為7.5%，此後開始協議上浮；二期永續債前三年利率為6.9%，第四年之後每年增加3個百分點；2016年5月發行的永續債前三年利率為5.5%，第四年為8.25%，第五年起為12.37%；2017年3月發行的永續債前三年利率為5.1%，後期將會上浮。
可以看出，首開股份所發行永續債的前期利率越來越低，後期利率越來越高，但在低利率期間時便還清該期永續債，後期再借。以這種滾動的方式獲得短期借款。
不過，這並沒有從根本上解決其現金流問題，隨著經營擴大、子公司的增加和土地支出的增加，首開股份經營活動產生的現金凈流量為-204.53億元，加上投資活動產生現金流量-69.84 億元，一共需要274.37億元現金來填補，但其2017籌資活動產生的凈流量為212.60億元，本期無法實現凈覆蓋。
(華夏時報)
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